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原创 美国商业房地产金融程序市场调查研究

文  孙渊翰



概述


美国房地产金融按照地域划分可分为纽约、洛杉矶以及全国其他地区三个板块。商业房地产领域主要涉及住宅、商用、办公、仓储以及工业五个大类。优质项目通常掌握在少数房地产开发商内的顶层金融、PE圈。而自主开发的项目除少数由顶层机构通过诸如CBRE,Savills等全球发售的项目以外,在项目质量以及操作成熟度而言难以与之相比。


本文综合评述合作方以及其职能、项目流程、海外结构搭设以及自贸区政策实施的一些基本概念。


一、开发合作方


在美国的商业房地产领域,通常需要各个金融部门的合作共同完成一个项目的寻找、建设、租售以及资本退出。通常需要房地产服务商、投资方以及房地产开发商三个主要角色。房地产服务商对开发商而言承担招募各阶段的资本以及投资人、销售房产等中间职能。房地产开发商综合管理项目标的,从取地、进行法律合规以及尽职调查直到项目建设。投资人在选择投资方向后,负责按照合约进行投资,一部分投资人按照合约规范可对项目标的进行最终审批。


通常,一个大型的房地产开发商会在一个区域内有数个管理团队,负责选取标的。取地流程由一年至十年不等,需要协调政府、市政规划、拆迁以及环保评估等前期准备工作。这一项工作需要大量的经验以及对当地的州法、市法以及公序良俗的匹配进行持续的努力。每一个项目的复杂而专一的工作性质决定其不可替代性以及不可复制性。

在取得项目标的后,通常会有类似国内一级土地开发的资本进入,为取地以及相关周边市政开发,如修路,公共资源等进行投资,在这一环节,银行,以及投资银行通常比较活跃。一些项目中,房地产开发商会使用自有资金进行投资。


二、房地产服务商的合作

    

房地产服务商,通常起到的是中介行为,在项目开发的各个阶段按照项目需求以及资本需求进行投资招募活动。而诸如CBRE集团,同时有能力进行资产管理以及物业服务的能力,也可能会预先签署协议,将这一部分的合作延续至建设周期完成以后。对于有CBRE集团的房地产服务以及发售能力的机构,项目遴选工作以及发售成本可以相应下降。并且保证服务质量的统一和稳定。


三、投资阶段


在不同的建设周期下会有多轮资金进入项目,这是金融市场高度细分的结果。一部分资金要求稳定、可靠的回报,所以会在一级土地开发阶段介入。这一阶段的资金会很快被后一阶段资金替换,而且在基础设施的投资通常也是被政府鼓励而能够享有高额的优惠政策的。第二部分资金的特点是资金量大,但是对投资回报要求高,对物业持有周期要求短,所以会在建设周期介入、等物业价值成型后退出,一个好的投资通常会预期3年以下的资本占用时间,享受1.5倍以上的资本回报。物业价值成熟之后,因为租金的逐年上升以及稳定的现金流会吸引一部分期待长期现金流的资本,这些资本的典型代表是养老基金、保险公司。他们通常拥有充沛的资金量以及寻找优质的物业以维持其支出现金流。综合而言,每一阶段的资金都是结果导向性的,充分利用现有项目及投资阶段的分层达到资本利用率。


在诸如一般的大型商业园区开发过程中,会由当地政府牵头进行招商,在建设周期的早期就安排公司招标。有别于一般的BOT项目,最终的使用者和拥有者都不是政府,而政府为了满足就业的增长,也会特别批准预售和排队的行为。而在其他项目上,预售必须通过搭设金融结构的方式实现,因为在美国许多地区,卖楼花是具有高度证券以及法律风险的商业活动。


 

四、投资结构


跨境交易要求结构搭设要对投资出发地以及目的地的商业法律以及商业环境都有熟悉的了解。优秀的跨境律师事务所在一定程度上可以满足这个要求,同时也要求投资方团队熟悉核心逻辑。同时要就自贸区的政策以及环境进行详细的了解以及实施,这一环节包括了政府关系、办事流程以及相关法律意见的准备等步骤。


 

五、结论


跨境投资美国房地产的门槛随着我国日益国际化而不断降低。而美国成熟的金融体系划分以及法律要求已经详细划分出了将各个投资、开发板块、角色和操作步骤。投资者最需要做的就是找到合适的合作方,而非独立寻找项目标的。对于美国投资环境而言,也已经历过多轮外国包括亚洲资本的投资,所以也比较熟悉接受外国投资的流程。海外投资在金融环境属于常态现象。而投资周期以及回报除了前期准备以及一级土地开发阶段存在的不确定性因素以外,通常与该合作方的水准以及经营领域相关,是可预测的数据。并且开放商以及服务商类似的高质量项目通常会就销售、开发周期、预算做出担保。


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